四川省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

　　四川出台加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

　　商业用房可改为住宅出租个人出租住房税收由5%减至1.5%

制图 高翔

　　写字楼租不出去，可以改建后作为住房出租;个人出租住房，月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前免征增值税……日前，四川省出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《意见》)，公布了一系列政策。其中针对“商改租”可能涉及土地使用年限延长而导致需要补交地价的问题，《意见》也明确了“商改租”后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　购租并举、住有所居，四川将从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设以及加强市场监管等方面出发，支持加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，全省基本形成以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

　　商业房改住房

　　水电气价格按居民标准收

　　《意见》支持房地产开发企业开展住房租赁业务，支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　“这肯定有利于帮助商业地产去库存和增加租客可选房。”西南财经大学经济学副教授、博士生导师刘璐接受华西都市报记者采访时表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合目前市场的需要。

　　此前有报道称，成都商业地产库存去化周期超过14年。“此举除了能缓解去库存压力，另一方面也能繁荣租赁市场，尤其对年轻人来说，房源多了以后，相应租金也会降下来，对年轻人买房之前的过渡是很有帮助的。”刘璐说。

　　针对此前业界关注最多的“商改租”后土地性质改变的问题，《意见》提出，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　商业用房的产权是40年，而住宅一般是70年。改变性质后，土地的价值如何补差价?“《意见》通过规定土地的使用年限不变，暂时回避了这个问题，可能还需要后续的细节来说明这一问题如何解决。”不过，刘璐指出，《意见》也明确了调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，这一点将增加商业用房改为住宅出租的吸引力。

　　个人出租住房

　　卧室面积不少于5平方米

　　过去一刀切禁止的“房中房”，现在将允许通过合理、合法的途径来实施。

　　《意见》提出，支持和规范个人出租住房，鼓励住房租赁消费，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

　　“这一举措有利于盘活空置的住宅。”刘璐说，各个城市里都有很多房子已经出售了，但是却空置着，这是一种浪费。此举鼓励把闲置或空置的住房出租，有利于盘活住房存量。

　　如何改造有没有标准?会不会出现此前因群租生活环境差而易发的安全事故?

　　《意见》对如何改造也做了相关规定。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。同时，改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　“这是《意见》对房屋改造在安全上提出的明确规定和要求。”刘璐表示，要求改造必须确保消防设施完好有效，是保证安全问题。而对卧室使用面积的规定，除了安全问题，也是对生活品质的一个保证。

　　免增值税一年

　　个人出租房月收不超3万

　　在住房租赁消费方面，《意见》提出要进行鼓励，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人在税收上将给予优惠政策。

　　其中，对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税;其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策。

　　“对个人房租收税其实有一定难度，主要是查证起来困难。这个减税措施，非常符合现在的供给侧改革，房主将更有动力规范地出租房屋，也能促进市场规范化发展。”刘璐说。

　　为了促进住房租赁消费，《意见》也表示将鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。

　　公积金租房

　　租住公租房可全额提取

　　2015年，四川落地执行“职工连续足额缴存满三月，即可申请提取公积金支付房租”。

　　此次《意见》中明确，各地要落实提取住房公积金支付房租政策。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取;租住商品住房的，各地根据当地市场租金水平和租住住房面积，确定租房提取额度。

　　同时，《意见》指出非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证后，在居住地提取住房公积金用于支付房租。

　　在公租房方面，《意见》提出，实行实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。军队抚恤优待对象和住房困难伤病残退休军人、在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。

　　新闻背景

　　建立租购并举实现住有所居

　　解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。

　　“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于实现住有所居的目标意义重大。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强在接受媒体采访时曾表示。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授也指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。 （记者 谢燃岸）