四川省人民政府办公厅

关于贯彻实施国务院《物业管理

条例》有关问题的通知

川办发［2006］24号　二○○六年七月三日

（已废止）

根据国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）有关规定，为合理划分物业管理区域和规范首次业主大会业主投票权，结合我省实际，现就有关问题通知如下。

一、物业管理区域划分。物业管理区域是指只成立一个业主大会，有相对独立的共用设施设备并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分遵循以下原则：

（一）物业管理区域按城市规划部门批准的项目红线图范围确定。

（二）已实施物业管理的不同区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

（三）对零散建设未实施物业管理的区域，可由物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据小区规模、社区建设、共用设施设备以及管理维护责任等原则划定物业管理区域并实施物业管理。在综合考虑以下因素的基础上可以划入同一个物业管理区域。

1.处于同一街道或位置靠近的物业。

2.基础设施、公共配套设施相关的物业。

3.适宜统一整治封闭成一个区域的物业。

4.根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的物业。

5.物业管理区域的划分要与居委会的设立范围基本一致，一般建筑面积不得少于3万平方米。

6.其他应考虑的因素。

二、首次业主大会业主投票权的确定。首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。

（一）一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应在物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处会同建设单位或公有住房出售单位和业主组成首次业主大会筹备组并召开首次业主大会。

（二）首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。

依法归全体业主所有的物业不计投票权。

（三）业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。

（四）业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。

三、物业管理用房的配置。建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房，其产权归全体业主所有。

（一）物业管理企业用房不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%。房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。

（二）业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独用成套房屋并具备水、电等基本功能。

四、专项房屋维修资金的筹集。业主应当按照业主大会的决定缴纳专项房屋维修资金，维修资金余额不足时，应由业主大会就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳房屋维修资金。

五、住宅开发建设单位在首次业主大会之前负责选聘物业管理企业时，应按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定选聘物业管理企业。住宅建筑面积少于5万平方米的，可以采用协议方式选聘物业管理企业，超过5万平方米的应通过招投标选聘物业管理企业。

六、在物业管理经营活动中，业主要遵守国务院《物业管理条例》，按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费。业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。

七、物业服务合同终止后，物业管理企业应按规定在退出原物业管理区域前移交有关的物业、物品、管理用房和相关的档案资料，如有损毁，应按合同约定追究责任。业主或物业使用人欠交的物业管理服务费应由原物业管理企业依法追讨，业主委员会应当支持和协助。原物业管理企业不得以此为理由拒绝移交物业管理经营权。

   八、过去有关规定与国务院《物业管理条例》和本通知不一致的一律废止。