“这几天忙得很。”8月14日上午，与记者交流十分钟后，岳付飞就起身告辞。持续高温，让成都市彭州市桂花镇金城社区成了不少市民选择的避暑地。作为金城社区党委书记、居委会主任，岳付飞还有事情要忙：两处村委会旧址改造成的15间民宿即将开业，必须做好收尾工作。

随着城镇化进程加快，不少城里人想到乡村住一住。而在乡村，由于人口大量进城，农房闲置现象日益突出。如何在日益增长的市场需求和大量闲置的农房之间架起供需桥梁，成为四川农业农村改革的发力点。近年来，四川在彭州等地启动闲置农房探索试点。金城社区的命运，也从此发生改变。

改革的方式

村民以闲置农房入股，变成股东和就地务工者

“改革是逼出来的。”忙完了装修，岳付飞回忆起往事：由小石村、庙坪村、涌华村合并而来的金城社区，曾在20世纪60年代因煤炭开采而兴盛。2008年，煤矿产业退出，社区成了“落后村”。直到2017年，全村近四成户籍人口在外务工，村集体经济组织经营性收入只有3.6万元。

如何让金城社区恢复往日辉煌？“社区地处群山之中，自然风光不错。”金城社区居委会副主任何从蓉说，2017年至2018年，社区两委多次组织村民召开座谈会，确定了发展农文旅产业的路子。为把游客变成“留客”，社区请来专业机构建言献策，最终选定民宿产业这个切入点。而发展民宿产业的资源，就是村民大量外出务工后闲置的农房。

当时，金城社区闲置的农房有20多间。如何盘活？

“民宿是个新产业，大家都没见过，很多人有疑虑。”岳付飞决定，遴选一批意愿较高、房型等条件较好的农户先行试点，明确试点户可获得优先务工权。在专业机构的帮助下，村民罗忠芬等4户村民把自家闲置的二楼以资产入股的方式交给村集体经济组织，统一打造成共享民宿。闲置农房成了经营性资产，农民也成了股东。

“娃娃们都进城了，我们老两口住一楼就够了，二楼的4个房间都改成了客房。”罗忠芬说，以闲置房屋入股打造共享民宿后，自家每年可分红1万多元。同时，她和老伴还在民宿务工，每年劳务收入5万元左右。

罗忠芬等人尝到甜头后，金城社区加快全村风貌打造，并启动闲置农房盘活扩容。迄今，全村已开设运营民宿6家、客房50多间。目前，社区900多名户籍人口中，有150余人在村里的民宿或企业工作，共享民宿房东年均分红6万余元。

随着民宿陆续建成，金城社区又盘活了村里3880亩闲置农用地、林地，建成共享菜地和有机猕猴桃产业园，乡村旅游的下游产业链不断完善。

改革的红线

不改变宅基地使用权，设置村集体经济组织这道“防火墙”

“我们的改革这么顺利，是因为我们没有动村民的宅基地使用权。”在不同场合，面对取经的同行，岳付飞透露出自己的改革“方法论”。

省社科院研究员郭晓鸣表示，宅基地关乎农民的切身利益，且又与农房高度关联。因此，各地在相关改革均明确“宅基地使用权”的基础上，盘活沉睡的资产。

但这并不能解决所有的问题。农村一户多宅、面积超标等问题较为突出，不少农房尚未办理不动产登记，且农房只能出租、不能购买，这些因素导致部分农房权属不明。

岳付飞介绍，在首批闲置农房变民宿后，当地引入社会资本。但盘活农房发展乡村旅游业投资大、周期长，如果没有明确的权属，投资者有疑虑。

好在，金城社区吃下了又一轮改革的“定心丸”。2019年4月，彭州市颁发首批农村集体建设用地使用权不动产权证书，让乡村民宿有了40年产权。这意味着民宿业主不仅是经营者，还是其合法修建的建筑和设施的所有权人。

除了明晰产权，金城社区盘活农房时设置的另一道防止纠纷的“防火墙”，是村集体经济组织。

金城社区眼下的民宿运营模式，是探索出的“村集体+社会资本+农户”模式。

实践中，为防止社会资本与村民产生矛盾和纠纷，当地采取“两步走”：拥有闲置农房的农户与村集体经济组织签署入股协议，村集体经济组织再与社会资本签署合资开发协议，明确村民、运营公司、村集体以3∶3∶4的比例占股。这样一来村民和村集体成为利益共同体，有效化解了潜在的风险。

村集体经济组织介入盘活闲置农房后，金城社区也由过去的“穷村”变成“强村”。去年，金城社区的村集体经济组织经营性收入达到1208万元，较2017年增长330倍以上。（记者 王成栋）