四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

起草背景

党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），对全国城镇老旧小区改造工作进行了总体部署。省委十一届六次全会将城镇老旧小区改造作为加强基层治理一项重要工作，要求加快推进老旧小区改造，逐步推进社区有机更新和环境治理。

自2018年以来，住房城乡建设厅指导成都、绵阳、攀枝花等地先试先行，在全国率先开展全省城镇老旧小区摸底调查，夯实了工作基础。2019年国务院将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程后，会同省发展改革委、财政厅有序组织申报工作，2019年全省10个市（州）申报老旧小区改造项目735个，涉及建筑面积1542万㎡、16.9万户；2020年21个市（州）申报老旧小区改造项目4193个，总数全国第三，涉及建筑面积4149万㎡、户数46.2万户。两年共争取中央资金87.7亿元，省级财政资金7.7亿元。 

《意见》明确了城镇老旧小区改造的总体要求、改造主要任务，提出了建立健全组织实施机制、建立改造资金合理共担机制，要求完善配套政策，强化组织保障。

总体要求

明确了城镇老旧小区改造的指导思想、基本原则和工作目标。

指导思想：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会以及省委十一届六次、七次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，树立“存量思维”，大力改造提升城镇老旧小区，推进城市更新和开发建设方式转型，按照高质量发展和高品质生活宜居地建设要求，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

基本原则：以人为本、重点突出；因地制宜、精准施策；多方参与、共建共享；保护优先、传承历史；治管并举、长效管理。

工作目标：2020年全省新开工改造城镇老旧小区4193个，涉及居民近46.2万户，开展40个省级试点示范；到2022年，全省基本形成城镇老旧小区改造的制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成我省2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

主要任务

意见明确改造对象、改造内容、编制专项改造规划和年度计划。

 改造对象：将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。拟征收或拟纳入棚户区改造的房屋不应再纳入老旧小区范围重复改造。鼓励整合相邻、分散的老旧小区联动改造。符合要求的国有企事业单位（含工矿住宅区）、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入改造范围。

改造内容：分为基础类、完善类、提升类

基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，要坚持基于群众意愿、应改尽改，包括小区内建筑物公共部位维修、小区及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，要尊重群众意愿、能改则改，包括拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信箱包、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施及结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，要立足小区及周边实际积极推进，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

编制专项改造规划和年度计划。进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立省、市、县三级项目储备库，实行数据化、台账化管理。科学编制城镇老旧小区专项改造规划，明确改造重点、实施措施等内容，衔接国土空间规划。切实评估论证财政承受能力，制定年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。优先选择居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。同步开展重点地区、重要项目城市更新设计，明确改造指引，提升改造水平。

建立健全组织实施机制

《意见》提出统筹协调、基层治理、项目生成、项目推进、长效管理方面的制度措施。

建立统筹协调机制。各地要建立健全政府统筹、条块协作、部门齐抓共管的城镇老旧小区改造工作机制，明确有关部门、单位和街道（镇）、社区的职责分工、工作规则、责任清单和议事规程，制定改造工作流程，统筹推进改造工作。

健全基层治理机制。建立和完善党建引领的城市基层治理机制，搭建沟通议事平台，形成居民积极参与、专业工作团队协作、企事业单位配合的协同改造模式。

创新项目生成机制。鼓励规划设计师、工程师进社区，按照“一区一策”原则，与小区居民共同拟定改造内容，确定改造项目。结合群众意愿，在保持目标总量不大幅变动的前提下，可对项目进行动态调整。

落实项目推进机制。要依法明确改造项目的实施主体，健全项目管理机制。改造项目各方责任主体要严格落实施工安全和工程质量责任。实施全过程动态监管，畅通社会监督渠道，组织做好工程验收移交。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，同步开展绿色建筑、绿色社区创建。

完善长效管理机制。依托小区自治联席会议机制，引导小区引入物业服务管理或自治管理，巩固维护改造成果；协商确定小区管理规约及居民议事规则，健全小区管理制度；建立群防群治、联防联治的小区应急管理体系，提升应急防控和治安防范能力。

 改造资金合理共担机制

《意见》提出，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，鼓励单位出资改造，提升金融服务力度，推动社会力量参与，落实税费减免政策。

 合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，引导居民以出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金。研究出台支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造的政策。研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造办法。

加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程。中央和省级财政资金重点支持2000年底前建成的老旧小区，适当支持2000年后建成的老旧小区。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

鼓励单位出资改造。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。水电气信等相关专业经营单位应履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。

提升金融服务力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。

推动社会力量参与。积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式，带动社会资本参与改造。鼓励以“平台+创业单元”创新模式，活化利用历史建筑，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造特色街区街巷，注入创新动力，推动旧城复兴。

落实税费减免政策。对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，取得的上述服务收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；服务机构用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

完善配套政策

《意见》明确，加强示范引领、加快项目审批、完善适用技术标准、建立整合利用机制。

 加强示范引领。做好城镇老旧小区改造试点示范，重点探索老旧小区改造在统筹协调、资金筹措、项目推进、政策保障、长效治理等方面的体制机制。建立动态调整和激励机制，对改造工作成效显著的地区结合绩效评价结果给予财政资金激励支持，充分发挥引领带动作用。

加快项目审批。建立城镇老旧小区改造方案联合审查和快速审批机制。探索将工程建设许可、人防工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

完善适用技术标准。各地可参照《四川省城镇老旧小区改造技术导则》，因地制宜制定出台本地改造实施细则，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要，探索采用新技术、新产品、新方法应用于老旧小区改造。

建立整合利用机制。各地可探索资源整合利用机制并出台相关土地支持政策，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区与周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。

 强化组织保障

《意见》提出，明确部门职责，落实地方责任，开展广泛宣传引导。

明确部门职责。建立城镇老旧小区改造厅际联席会议制度。住房城乡建设厅、省发展改革委、财政厅结合各自职责，加强项目推进情况监管，做好资金绩效评价。

落实地方责任。市（州）、县（市、区）人民政府要落实主体责任，建立健全工作机制，落实各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施，加强对改造项目推进情况的监督检查，确保圆满完成改造任务。

广泛宣传引导。各级人民政府要充分利用传统媒体和网络平台，多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义，准确解读相关政策，加大对试点示范、优秀案例的宣传力度，引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，营造社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。