易宪容解读楼市去库存应当重视和解决好的几个问题
中国社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。在此基础上，如果每年住房供给再增长10%，那么未来5年中国商品住宅的供给将高达88.2亿平方米。中国房地产市场去库存化的压力肯定是大的。而当前中国房地产库存化问题不解决，中国经济增长下行的压力就难以调整。
对于中国房地产市场的去库存化，在中央经济工作会议上提出几种中国房地产市场去库存的办法。比如，一是让农民市民化，或让农民进城来消化当前过多的商品住宅；二是鼓励投资者购买住房出租，这样既可消化城市住房过多的库存，又可解决当前中国住房租赁市场不发达的问题，一举几得；三是要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格；四是提高房地产业的企业集中度，实现住房市场规模效应；五是取消过时房地产市场的行政性限制政策等。这些政策，确实是与以往的房地产政策有很大不同，如果真正按照这些政策来落实，或许真的能够让中国房地产市场过高的库存得到消化。
一个方面，加快推进农民的市民化，加快城市化进程是增加当前住房需求最好的途径与方式。因为就目前的情况来看，中国的城市化进程还仅仅开始，目前城市人口不到8亿，仍然还有6亿人口为农村人口。在农村人口中，即使有不少农民在城市里工作，但是由于户口制度、社会福利保障、教育等条件限制，使得他们无法在城市里真正扎根下来或没有市民化。因此，创造条件让农民进入城市，让农民市民化，是增加城市人口及加快城市化进程最为重要的方式，也是增加住房消费最为重要的途径。但是，就目前的情况来看，农民不能进城，不能够市民化，并非仅是因为需要落户政策、就业政策、教育政策等配套政策积极跟进的问题。这些方面当然重要，更为重要的是农民有没有支付能力进入城市购买住房的问题。如果农民没有支付能力在其就业的城市购买住房，连最基本的生存条件都无法满足，那么农民市民化就不可能实现。
要让农民进城、让农民在就业所在地市民化，成为住房市场最大的需求者，关键的问题就在于能否让农民所就业的城市的房价回归到理性的水平，在于这些城市有一部强有力的保护租房者法律。只有让农民进入这些城市或是购买住房或是租房，农民才可能真正的市民化，真正进入就业所在的城市。如果这样不仅这些城市的住房库存化问题可以化解，也能够让中国的房地产市场真正走向持续发展之路。
另一方面，应当鼓励住房投资者购买住房出租。政府已经开始把住房租赁市场的问题提到议事日程。但是，要让中国的住房租赁市场健康发展起来，就有以下的一些问题需要解决。
首先是让更多的投资者进入住房市场购买住房再用于住房租赁。这个设想当然是好的。它是消化当前不少城市过高的住房库存的有效途径。但是，这就得知道，通过什么样的房地产政策来界定这些投资者购买的住房是投资并用于租赁而不用于房地产的投机炒作。就目前的情况来看，房地产税收政策连住房的投资与消费都没有界定清楚，那么这样的住房税收政策要想来区分住房的投资和投机更是不可能。因此，让居民购买住房用于投资而不是用于投机，我们就得用严格的税收制度把住房投资与投机区分开，否则就容易引发房地产投机炒作，把房地产泡沫再吹大。如果没有有效的房地产税收政策进行限制，只是用优惠政策让购买者进入市场购买住房，那么购买者既可以把所购买的住房用于投资也可用于投机。如果住房用于投机，那么房地产市场的价格将继续推高，而过高的房价也将成为农民市民化、农民进城的最大障碍。
还有，除了有把住房投资和投机区分开的税收政策引导购买住房者将房屋用于投资及租赁，而不是用住房去投机炒作，还必须设立严格保护住房租赁者的法律。因为在中国的住房租赁市场，租房者往往是市场最为弱势者。如果没有好的法律来保护他们的利益，中国租房者的利益最容易受到侵害。这也是当前中国为何很多居民不愿意进入住房的租赁市场，而特别强调要有自己的住房的根源所在。而要做到这一点，不仅在于要尽快设立这样一部能够真正保护住房租赁者的法律，还得根据相关的法律安排设立保护租房者的中介组织，或相关的职能部门。
再一方面，这次房地产去库存化政策的一个要点，就是在于要求房地产企业降低房价。这些政策要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格。这是以往的房地产政策从来不曾有过的事情。应当看到，房地产去库存化的降价，只能是通过市场化的方式来进行。不过，住房市场与其他市场有一个很大差别，就是住房不仅是不动产，也是唯一性产品，房地产开发商完全可以采取引发性的定价策略让房价向上走还是向下行。在这种情况下，政府的房地产政策就显得十分重要了。而这些房地产政策，说到底，就是一个利益如何分配的问题，就是一个地方政府、房地产开发企业、房地产投资者如何让利的问题。
让房地产企业让利的地方主要是那些高房价的地方。但是，在这些高房价的城市，房地产开发商一定会说，这些城市根本就不存在去库存化的问题，住房市场本来就是供不应求，所以房价会高。但是，实际上，正是因为这些城市的高房价，才要求政府要关注、要采取有力的政策让高房价降低，这也是房地产市场让利的焦点。
其实，这些城市的房价过高，主要的问题是投机炒作为主导，把住房消费需求挤出在外。如果这些城市是以住房投资为主导，投资者又认为这些城市的房价还会继续上涨，那么各种资金就会涌入这些市场，这些城市的房价就会越推越高，泡沫也会被越吹越大。在这种情况下，如果政府能够出台政策，对这些高房价的城市的住房投机炒作和住房消费进行严格区分，并对这些投机炒作用严格的房地产税收制度来限制，同时减弱对这些城市住房投机炒作的信贷支持，那么这些城市的住房价格才会回归理性。这才是降低当前中国房地产市场价格根本所在。
而要做到这点，就得让这些高房价的城市采取对住房消费全面让利的房地产政策。而这种让利不是所谓的拆迁的货币化补偿及消费者购买住房所谓的补贴，而是要对住房投资及投机采取严格的限制政策，去除住房的过大的赚钱功能，而不是如2014年下半年以来那样采取各种税收及信贷优惠让更多的住房投机投资者进入市场。如果这些城市的地方政府反其道而行之，还是鼓励更多持有住房的投资投机者进入，那么这些城市要降低房价几乎不可能。
可见，降低房价是一种重大的利益调整，就得让高房价的城市出台有利于消费者的住房政策，让地方政府、房地产开发企业、住房投资者让利，这样才能真正去库存化，否则降低房价可能成为一句空话。如果房地产的政策能够在这些方面有真正的进展，那么房地产市场的去库存化就能够逐渐推进，并取得成果。 （易宪容 作者系青岛大学经济学院教授）
责任编辑：
李莎莎
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