2014年1月至3月 四川房地产完成投资总量居全国第5位
1-3月，全省商品房待售面积超过1880万m2，同比累计增长12%。其中，8个市州待售面积增速高于全省平均水平，增速前三位的广安、达州和德阳，分别累计增长114.2%、62.2%和61.2%。降幅前三位的是内江、凉山和南充，分别累计下降73.2%、67.7%和45.7%。
1-3月，全省商品房销售总量居全国第5，由于经济下行压力加大以及近期房地产市场预期发生变化，全省房地产开发投资增速减缓，商品房和二手房交易量均有所下滑，房价有一定波动。
开发投资增速回落
省统计局数据显示，1-3月四川房地产开发完成投资近890亿元，同比累计增长超15%，房地产开发投资占全省投资比重为17.7%。13个市州房地产业完成投资增速高于全省平均水平，其增速前三位的广元、攀枝花和内江，分别累计增长187.4%、100.3%和80.7%。出现下降的有4个市州，分别是甘孜、遂宁、德阳和凉山，分别累计下降35.6%、10.4%、1.6%和1.6%。
1-3月四川房地产完成投资总量居全国第5位，居前4位的是江苏、浙江、广东和山东。四川总量占全国房地产完成投资比重的5.8%，比去年同期回落0.1个百分点。与西部12省比较，四川总量位居首位，占西部房地产完成投资的比重为27.1%，比去年同期回落0.1个百分点。
90平方米以下占比提升
住宅类投资总量占七成。1-3月住宅累计完成投资接近585亿元，同比累计增长11%；90平方米以下住宅完成投资接近260亿元，同比累计增长20%；全省房屋施工面积接近25424万平方米，同比累计增长7.2%，有9个市州施工面积增速高于全省平均水平，其增速前三位的是广元、内江和广安，分别累计增长80.3%、47.7%和46.3%。有4个市州出现下降，分别是南充、达州、巴中和凉山，分别累计下降15.5%、12.8%、10.4%和7.1%。
受投资力度减弱和新“国五条”的政策影响，开发企业购地热情降温。1-3月，全省房地产开发土地购置面积约为227万平方米，同比累计增长17%。
1-3月，全省商品房销售面积为1344万平方米，同比累计下降2.6%，11个市州销售面积增速高于全省平均水平，其增速前三位的巴中、雅安和泸州，分别累计增长63.3%、56.8%和53.1%。出现下降的有10个市州，其降幅前三位是甘孜、绵阳和宜宾，分别累计下降56.3%、25.8%和20.8%。
1-3月四川商品房销售总量居全国第5位，居前4位的是江苏、广东、山东和安徽。四川销售面积总量占全国销售面积比重的6.7%，比去年同期上升0.1个百分点。与西部12省比较，四川总量位居首位，占西部销售面积比重的26.4%。
重点城市房价上涨
1-3月，全省待售面积超过1880万平方米，同比累计增长12%。其中，8个市州待售面积增速高于全省平均水平，增速前三位的是广安、达州和德阳，分别累计增长114.2%、62.2%和61.2%。出现下降的有7个市州，降幅前三位的是内江、凉山和南充，分别累计下降73.2%、67.7%和45.7%。
根据省住房和城乡建设厅提供的数据，3月份我省3个列入国家重点监控的70个大中城市，商品房价格均有所上涨，成都市、泸州市和南充市新建商品住宅价格指数同比分别上涨8.3%、7.9%和8%，环比分别上涨0.3%、0.3%和0.4%。
3月份，全省新建商品住宅成交均价4820元/m2，同比上涨5.2%，环比下降0.2%。成都市新建商品住宅成交均价6602元/m2，上涨2.1%，环比下降0.2%。其中：五城区（含高新区）新建商品住宅成交均价8526元/m2，同比上涨0.8%，环比下降7.5%。
今年以来，由于经济下行压力加大以及近期房地产市场预期发生变化，全省房地产开发投资增速减缓，商品房和二手房交易量均有所下滑，房价有一定波动。房地产贷款增速总体平稳，个人住房贷款利率持续走高。
■关注
潜在风险开发商资金链断裂
数据显示，截至2014年3月末四川省房地产业贷款不良率为0.18%，比去年末提高0.01个百分点；个人住房贷款不良率为0.18%，比去年末提高0.01个百分点，贷款风险保持较低水平。
一方面是个别楼盘大幅降价对房地产市场的影响值得关注。今年以来，成都市个别楼盘出现大幅降价情况。3月，铂雅苑大幅降价，单价下降6000元，套均直降150万元。铂雅苑是雅居乐和星河湾两大国内开发商联合打造的高端项目，前期市场定位不准确，销售不力，资金回笼压力等都是铂雅苑大幅降价的主要原因。铂雅苑降价带动了几个高端楼盘的变相降价，如世茂玉锦湾的“买一套送一套”促销，龙湖世纪峰景的开盘价低于预期价，以及九龙仓御园御公馆的让利促销等。但铂雅苑等几个项目属于高端楼盘，其降价是否会引发成都房地产市场降价潮尚需持续关注。
另一方面是中小开发商资金状况值得关注，银行信贷资金是开发企业资金的重要来源。据统计局数据，近几年，四川省房地产企业开发资金来源中，国内贷款占比在13-15%左右，其中成都市占比在17%左右，个别月份突破20%。据调查，目前商业银行逐步收紧房地产开发贷款，实行名单制管理，主要针对名单内的优质开发企业的优质楼盘投放开发贷款，因此，中小房地产企业获得银行信贷资金的难度加大，进而将融资渠道转向小额贷款公司、信托以及民间借贷。据分行营管部统计，3月末，成都市73家小额贷款公司房地产贷款余额10.1亿元，占小贷公司贷款余额的6.2%，同时，小额贷款公司贷款最高利率已达到20%以上。在销售回款不力、资金紧张的情况下，为了维系项目的运转，中小开发商向小额贷款公司、民间借贷获取流动资金，提高了融资成本，在销售不畅情况下，资金链断裂潜在风险需要关注。
五大问题制约房地产市场走向
从投资开发态势来看，四川房地产市场存在五大问题，影响着房地产市场的发展——
商品房供应规模有所萎缩。因经济增长势头放缓，以及信贷宽松政策的持续退出，为控制房地产市场信贷风险，银行业收紧了对房地产开发市场的信贷，而传统融资渠道不畅，导致房地产开发企业融资成本进一步攀升。随着开发资金压力的逐渐显现、新开工面积快速回落，房地产供应市场开始缩量。
刚性购房需求有所抑制。随着首套房贷利率折扣的“全面取消”，市场对刚性购房需求的信贷支持略显不足，部分银行对首套房利率存在不同程度上浮，有的甚至上浮高达20%。购房成本的间接增加，挤压了商品房市场的有效需求，使得当前处于下行通道的商品房销售市场越发疲软。从一季度销售看，当前刚需群体对高房价、高利率的妥协，与限购政策实施初期“一步到位”的销售格局形成明显反差。
市场观望现象有所抬头。自去年7月开始李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继抛售内地物业，龙头企业对当前楼市的风险和泡沫的担忧引发了整个行业的恐慌。从杭州楼市打响今年以来降价第一枪开始，各地楼市相继释放降价信号。3月，位于成都市东二环的“九龙仓御园”降价幅度高达4000元/平方米，引发了情绪明显背离的部分老业主上门“讨说法”和为数不少想“拣相因”购房者的同时现身。一家行业龙头地产商率先“快闪”，会给其他的开发商带来很大的心理压力，同时对潜在的购房群体释放出楼市的降价预期，引发房地产市场观望氛围。
中小房地产企业生存面临较大压力。2013年全国销售金额排名全国前十的企业已全部进入成都市场，前20强的18家，前50强的37家也都相继进驻。万科、龙湖、中海、九龙仓、华润、新鸿基、凯德、绿地等龙头房企的进驻，大大改变了成都市房地产业的发展格局。外来房企从资本实力、资源整合能力到产品布局能力，将成都楼市品牌格局竞争提升到了全新阶段，进一步加剧了房地产市场的竞争程度，越来越多实力不济的中小型开发商遭遇了边缘化危机。在外来房企的步步紧逼下，本土开发商的后续生存发展面临较大困难，中小房企的资金链问题，或将带来烂尾楼等市场风险。
防范楼市再次出现降价潮带来的社会影响。当前成都市房地产销售市场仍处于观望态度，在限购、限贷等政策因素的共同作用下，一季度成都市商品房销售量同比下降12%，商品房待售面积大幅增长达56.8%。受房地产销售形势不佳影响，部分房地产企业为快速缓解紧绷的资金压力，纷纷推出了“一成首付”等营销措施。从某种形式降低了贷款购房者的首付比例的销售形势，在一定程度上将房地产开发企业的生存风险转移至房地产金融市场。如若商品房价格进一步松动，或将引发市场出现断供现象，在引发系列社会问题的同时，房地产金融市场也将面临较大考验。(记者 文强)
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张竞
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