现场调研，听取意见，勇涉深水，直面问题。日前，一场特殊的主题党日活动在成都市成华区举行。成都市房屋安全事务中心党总支、成都市物业事务服务中心党支部、成华区更新局机关支部、成都银行华兴支行党支部联合开展了“党建引领深化老旧小区改造”主题党日活动。

在成华区“八二新区”小区，大家参观了老旧小区改造成果，了解改造经验；在成华区更新局，成都市房屋安全事务中心、市物业事务服务中心分别介绍了2020年成都市老旧小区改造推进情况和专项维修资金归集、使用情况；成都银行华兴支行介绍了围绕“汇融社区根植院落”，发挥维修资金专户管理银行优势，着力提升社区和小区院落金融服务水平的情况。与会者还听取了成华区更新局、相关街道、社区在老旧小区改造推进中的意见和建议，并围绕进一步加强老旧小区改造的监督管理，逐步改善群众居住条件，进行了现场支招、出谋划策。大家不忘为人民谋幸福的初心、使命，以党建活动为载体，勇于面对难题与困局，“诊断、施策”，以持续增进群众的获得感，提升群众的幸福感。

涉深水

老旧小区改造进入攻坚阶段

走到位于成华区建设南一路30号的“八二新区”小区，首先映入眼帘的是一个古色古香的牌坊式大门。步入小区，只见沥青路面干净整洁，机动车辆停放有序；大树、灌木、时令鲜花搭配错落；每个单元门口和转角处，还设置了导视系统。很难想象，就在一年多前，这里还是一个面貌陈旧的老小区。

“大院一共有770户居民。主要改造内容包括硬化地面、重做大门、梳理绿化、整治立面、设置小广场、设置导视系统、建设居民活动中心等。改造后，群众反响非常好。”“八二新区”小区所在的猛追湾街办相关负责人向大家介绍。

成都市是全国老旧小区改造的发源地、首提地。自2015年启动老旧小区改造项目以来，截至目前，成都市共计完成4300余个老旧小区改造，涉及建筑面积2983万平方米，惠及居民超38万户，促进了成都市宜居品质的提升。

在金融服务方面，成都市针对老旧小区改造也在积极主动创新。成都银行等三家维修资金专户管理银行免费提供专户服务，其中成都银行主动免除老旧院落账户维护费、通存通兑手续费、上门服务费等，还开发完成了老旧院落维修资金管理系统，并不断强化业务管理，保证服务质量与效果。

虽然成都市老旧小区改造已经取得了阶段性成绩，但推进难度也越来越大。今年4月，成都市在推进城中村、老旧小区改造工作专题会议上指出，当前成都市旧城改造工作已经到了啃硬骨头、打硬仗关键时期。“好改的老旧小区已经改得差不多了，剩下的都是难度大的。”成都市物业事务服务中心相关负责人表示。

虽然工作推进困难重重，但步伐并未停止——成都市制定了新一轮的《成都市城镇老旧小区改造三年行动计划》，进一步拓展开展范围。具体目标为：到2022年，完成老旧小区改造项目831个，今年完成300个；力促在充分尊重居民意愿的前提下，实现对成都全市基本设施落后、安全隐患突出的基础类老旧小区应改尽改。

今年，针对老旧小区改造，国家的关注点和重视程度也都较以往更甚，不仅是刷刷墙，更要求全面升级。2020年7月20日，国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，对改造重点进行了进一步明晰——坚持以人为本，把握改造重点，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

新痛点

三大问题困扰老旧小区

一方面，老旧小区改造进入“升级版”阶段；另一方面，新的问题横亘眼前。

“我们街道有不少老旧小区已经归集了维修资金，并且在银行建立了专户。但下一步要怎么用？用在哪些事情上？大家却一头雾水。”双桥子街办有关负责人表示。

“有的小区有维修资金，但却不知道该怎么用——资金归集和使用两张皮，没有发挥维修资金的作用。”猛追湾街办有关负责人补充。

“整治初期，老旧小区的面貌确实焕然一新，不仅漂亮了，而且消除了不少安全隐患。房价高了，租金涨了，群众都更有获得感。但随着时间推移，因为缺乏有效管理，一些院落的整治成果开始‘回潮’，比如杂物堵塞消防通道等。要长期保持整治成果，需要有专业的物业管理。”在座谈会上，成华区的一位居民代表表示。

“小区改造好了，大家都很高兴，但针对接下来的管理，大家却开始扯皮。”市民代表李老师表示，首先是维修资金归集难。“锣齐鼓不齐，有的人愿意交，有的人不愿意交。我觉得主要还是意识问题，一些人的认识不到位。现在还好，改造刚刚完成，设施设备都挺新的。但接下来，随着时间推移，更多设施设备会出现维修问题，大家不交存维修资金，钱从何处来？其次是缺乏专业物业管理。”据李老师介绍，现在小区实行自管，请了门卫和保洁，只能确保小区的基本秩序和环境，大家想要更好的小区服务和环境，就只能“望院兴叹”。

大家纷纷表示，老旧小区如何建立长效管理机制，成为目前急需破解的难题和困局。

“目前，成都市有3000多个老旧小区归集了维修资金，对于这部分小区，存在维修资金使用难、续筹难的问题；而在尚未进行改造的老旧小区，则存在维修资金归集难的问题。与此同时，老旧小区普遍缺乏专业物业管理。”在听取完大家的意见后，成都市物业事务服务中心相关负责人梳理总结道，这是目前成都市老旧小区改造中最迫切需要解决的三大难题。

破困局

直面问题积极寻求“破解之道”

“针对这些难题，成都市可以尝试在老旧小区推行‘使用好维修资金+引入专业物业管理’的解决方案。”该负责人表示。

首先，面对已经归集维修资金的老旧小区，做好相关文件规定的宣传与解读，积极指导其按照《成都市老旧住宅小区专项维修资金管理办法》，合理使用维修资金；同时在前期归集的基础上，做好续筹工作。

对于维修资金归集难的老旧小区，需要有关部门和属地政府、街办加大宣传力度；特别是基层党组织，要下沉到工作一线，发扬攻坚克难的精神，做好群众工作。

对此，国务院办公厅有专门文件作为政策支撑——在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）中指出：“建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道；按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。”

而对于老旧小区“如何进行后续管理”的问题，《指导意见》提出——坚持建管并重，加强长效管理，以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。

据该负责人介绍，针对老旧小区“无管”“失管”现象，全国很多城市也探索出了可以借鉴的管理模式。如河北邢台，针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，将老旧小区“化零为整”，将多个相邻老旧小区“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。上海静安区阳曲小区，则通过政府与企业的携手合作，引入新的物业管理模式，其中70%资金投入来源于政府补贴，剩下的30%通过多种经营的收入来反哺。多种经营包括房屋租售等收入。在具体服务中，由专业物业公司牵头形成了“四驾马车”的服务机制，即居委会、业委会、小区党支部及物业联席沟通机制，集多方力量，共同推进小区工程改造、服务提升等工作。

在成都市的一些老旧小区，也通过成立小区自治组织来解决长效管理的问题。如建立社区联席会议等方式，作为启动老旧小区改造的前置条件，让居民充分协商，对小区管理模式、物业管理形成一致意见。

“直面问题，我们需要积极开拓思路，深入研究，精准施策。应该看到的是，老旧小区的健康运行，能让群众有更多获得感和幸福感。成都市在老旧小区改造工作上已经取得了不错的成绩，下一步将积极推进在老旧小区‘使用好维修资金+引入专业物业管理’，以成功试点带动逐步推广。”成都市物业事务服务中心相关负责人说。