内江：下好下活房地产去库存这盘棋
今年1-9月，内江市实现商品房销售336.97万平方米，同比增长25.02%；商品住宅库存总量由2015年底的416.66万平方米缩减到2016年9月底的326.34万平方米，继续位居全省第一方阵。
去库存是供给侧结构性改革的五大重点任务之一。内江市通过加快推进货币化安置、逐步推进农民工市民化等方式，在房地产去库存棋盘上下了一步又一步的好棋活棋。
棚改货币化安置
变“补面积”为“补货币”
“都是托了棚改的福，现在生活方便得很。”徐晓蓉现居住在市中区新华路一商业住宅小区内，毗邻农贸市场，周边医院、学校等配套设施俱全，看上去和内江其他小区并无不同。
徐晓蓉曾居住在新华路西二巷一套20多平方米的老房子里。2015年7月，内江市对徐晓蓉居住的区域实施棚户区改造，她选择了购房安置补偿方式，定了一套61平方米的新房。从房屋征收到领取补偿款，再从装修新家到搬进新家，时间不到半年。
徐晓蓉仅是内江市大力推行棚改货币化安置的受益者之一。
内江作为典型老工业基地，以企业职工危旧住房为主的危旧房棚户区改造任务十分繁重。据统计，全市棚户区改造总量为9万余户、777万平方米，点多、面广、密度大、改造难的特征尤其突出。同时，受宏观经济形势下行等因素影响，内江房地产面临较大的去库存压力。2015年，内江市商品住房待售面积由2014年底的321.7万平方米快速增长到416.66万平方米，去化周期由15个月增加到20个月。
商品房如何去库存？内江市抢抓国家开发性金融支持良好契机，积极探索棚户区改造与房地产去库存的有效衔接。
传统的产权调换安置，具有过渡周期长、拆迁矛盾突出、地方资金压力较大等弊端，对此，内江市改变过去单一的实物安置方式，采取“货币补偿+自主购房”的全货币化新模式，即政府不再主导修建安置房，以货币结算方式引导居民自主选购存量商品住房，实现居民从被动接受安置向货币化自主购房消费转变。通过政策的杠杆作用，将过去的产权调换面积折算成现金，让“补面积”变为“补货币”，使棚改转化为去库存的源动力。
2015年，内江市通过棚改货币化安置，增加商品住房销售面积约60万平方米左右，占年销售量的20%左右。截至目前，全市已先后投入106亿元，改造棚户区4.5万户、386万平方米，货币化安置12460户，货币化安置率从原来的不足5%提高到65%。
创新“互联网+房地产”模式
变“拿钱走人”为“拿钱买房”
“让棚改居民拿钱走人，也不是货币化安置的初衷。”内江市棚改办相关负责人介绍，针对现实难题，内江棚改再涉“深水”，把改革重点放在了“棚改促内需”上，不断创新服务模式，推动“拿钱走人”向“拿钱买房”转变，有力助推房地产去库存。
家住内江经开区壕子口街道的棚改居民曾崇德在棚改现场办公室，打开微信，关注“内江棚改服务平台”微信号，在“补偿计算”一栏输入自己房屋的建筑面积和评估单价，再点“计算”按钮，补偿款数额瞬间一目了然。对此，他高兴地说：“方便、透明，真是太好了！”
在推进房地产去库存中，内江创新“互联网+房地产”模式，创建棚改购房“O2O”服务平台，创立“内江市棚改居民购房服务中心”，帮助居民实现线上浏览、线下交易。
在线上建立“内江危旧房棚户区改造信息网”，使棚改居民足不出户便可了解征收政策、房源信息、购房手续，实现棚改居民线上自主选房，满足了各自不同的购房需求。
在线下建立1400余平方米的“内江棚改居民购房服务中心”，主城区在建在售开发楼盘全部入驻该中心，现场集中设点销售，并提供网签、按揭等全方位服务，让居民一站式完成购房交易，真正实现“省时、省事、省力”。
此外，棚改中心会同银行和相关监管部门，共同设立监管资金专户，实行封闭运行。为保障居民购房资金安全，资金专户还预留5%的资金，直至完成产权办理。
内江“国有土地上房屋征收与补偿管理系统”“棚改居民购房信息系统”“征收补偿与资金支付监管系统”“棚改微信服务平台”四位一体的棚改服务信息系统，为棚改居民提供了征收、购房、补偿、查询等多项辅助信息化惠民服务，让内江棚改真正迈入了“互联网+”时代。
今年1-9月，全市累计实施棚户区改造7781套，选择货币化安置4939套，其中通过政府收购房源安置和政策搭桥选购商品房2830套，消化商品住房库存约23万平方米。
政府给实惠企业给优惠
有效释放居民购房需求
“一共补贴了7760元，这可减轻了我家不小的压力。”朱勇是来自内江市东兴区的农民，去年11月在内江城区购买了一套97平方米的商品房，国庆节前得到政府每平方米80元的补贴。
引导农民进城购房落户，不仅有利于房地产去库存，而且有利于推进新型城镇化进程，对此，今年内江市特别是中心城区出台了一系列激励和支持政策。
在内江中心城区购买商品住房的农民工和农村居民，在购房时享受水、气、光纤入户优惠，在房屋登记时免缴交易手续费、登记费，只缴工本费。
农民工被纳入住房公积金制度覆盖范围，截至9月底，全市已有3884名农民工缴存住房公积金， 641户农民工获得住房公积金个人贷款1.3亿元。
农村居民进城购房后，依法享有与城镇居民同等的教育、医疗、卫生、文化等基本公共服务和城乡养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保障。保障进城购房农民工和农民原来在农村的宅基地使用权、土地承包经营权和集体收益权不变。
除农民工和农民外，内江市还鼓励和支持大学生村官、普通高校毕业五年内的大学生、农民征地拆迁货币化安置家庭、非内江市户籍人员等群体在内江购买新建普通商品住房，给予80-150元/平方米的财政补贴。
政府给实惠，企业给优惠。在棚改购房安置上，房地产开发企业还给予棚改购房居民不低于150元/平方米的购房优惠、75元/平方米的物业专项维修资金和3年物业服务费补贴优惠。
政策实施后，内江市商品住宅销售呈明显上升态势。今年1-9月，全市实现商品住宅销售288.5万平方米，同比增长25.59%。
“若按去年（实施时间为6-12月，共7个月）符合财政补贴条件6900套、59.11万平方米测算，今年（实施时间为5-12月，共8个月）将助力消化库存7886套、67.55万平方米。”内江市住建局有关人员说。
“去库存”四川目标
我省出台的推进供给侧结构性改革总体方案中关于“有效化解房地产库存”方面提出，以满足新市民住房需求为出发点，建立购租并举的住房制度，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的城镇住房供应体系。大力发展住房租赁市场，加大棚改安置和住房保障货币化力度。积极支持刚性和改善性购房需求，合理确定居民购房最低首付比例，鼓励金融机构对住房贷款利率实施优惠，推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。科学管控土地供应，优化用地分类管理，坚持一城一策、有保有压，合理确定用地供应规模，因地制宜建立存量土地盘活机制。加快化解商业地产库存，鼓励符合条件的库存商业地产转型。
“去库存”市州行动
眉山：加大货币化安置的力度、试行农村宅基地自愿有偿退出、农村住房抵押贷款购买商品房。对彭山区部分乡镇及其他区县土地“双挂钩”项目区，试行农村宅基地自愿有偿退出。农村居民进城购买商品房，以其农村住房和所购商品房作为“双抵押物”向银行申请按揭贷款，并按规定付清首付款。区县住建部门协调房地产开发企业凭相关凭证给予农村居民购房一定优惠，销售楼盘所在区县，在农户购房完成后给予一平方米200-300元的补贴，再引导房地产开发企业给予每平方米200元的优惠。
自贡：加大购房补贴力度，对在自贡市购买新建商品住房的，给予购房财政补贴，购买家庭唯一住房的给予每平方米200元的补贴，非唯一住房的给予每平方米100元的补贴。对农村居民购买新建商品住房的，再给予一次性5000元的补贴。
鼓励进城务工农民采取货币化安置方式自愿退出宅基地，申请购买限价商品房。对自愿申请整户登记为城镇居民的农户给予每户每亩2万元的养老保险补贴。
加大棚改货币化安置力度。将棚改居民在该市购买新建商品住房的补助标准，由每平方米500元提高到每平方米700元，补助费用由项目实施业主承担；对农村集体土地征收征用，推行货币化安置。
记者手记
在去库存中惠泽民生
今年1-9月，内江市房地产开发用地仅55.38公顷，同比下降56.68%，其中市本级供应房地产开发用地10.26公顷，同比下降77.83%。与之对比，2015年，内江市供应用于公共管理和公共服务设施的用地高达181.65公顷，总量较2011年至2014年4年间供应量还多10.81公顷。
一降一升，有力提升了居住配套环境，促进了房地产存量销售。
内江市创新实施的棚改货币补偿政策相对于传统的产权调换更具优势，做到了让老百姓搬得走、留得下、过得好，实现了最大程度惠民利民。
一是居民选择更加灵活多样。在棚改过程中，拆迁居民拥有实物安置、货币补偿和购房安置等多种选择。
二是让过去的期房变成现房。安置房建成到交付使用一般需要2－3年时间，过渡时期较长，而货币化安置可实现“出棚就能进楼”。
三是居住环境和配套得到改善。选择货币化安置的居民可选择自己满意的地段、楼盘，享受到更完善的公共配套服务和良好的生活环境。
四是政府企业给实惠。棚改居民享受到的直接补贴约300元/平方米，等同于市场购房价格的九折优惠。
通过去库存，间接拉动城市基础设施建设。2015年，内江市实施的牌楼片区、东兴旧城片区、容器厂片区3个棚改项目就带动沱桥、东兴大道、邱家嘴立交3个城市交通疏堵工程改造项目投资近9亿元，城市居民出行更加畅通便捷。
此外，内江市适度调整商品房供应结构，服务大众创业万众创新，允许在建商品住房项目适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型进行调整，引导和支持房地产开发企业将库存商业地产改造为孵化器和“众创空间”，对未开发房地产用地进行转型利用，按程序调整土地用途、规划条件，重新核定出让价款，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业、旅游产业等项目的开发建设。（记者 毛春燕 李弘）
责任编辑：
白婉苹
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