成都市出台《关于进一步推进北城改造有关政策的意见》
日前从市北改办获悉，成都市政府办公厅近日下发了《关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（以下简称《意见》），对“北改”所涉及的规划、土地、项目报建、房屋征收、财政税收等方面的政策予以了明确。
据介绍，本次政策基本原则是坚持“政府主导、社会参与、多元主体、群众自愿”的原则，充分尊重群众意愿，发挥基层组织作用，鼓励社会资金参与，高质高效推进“北改”工作；坚持整体规划、分类推进的原则，按照建新、更新、改旧三种模式，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下，由区政府统一确定并组织实施“北改”项目，完善功能配套，改善区域环境，促进产业升级。坚持政策统一、政策杠杆的原则。对愿改、先改的给予政策倾斜和扶持，推动“北改”项目早启动、北城形象早改善、北城产业大提升、北城居民得实惠。
文件还划定了政策适用范围，“北改”区域（211平方公里）范围内按照本政策意见推进实施。其中，规划管理政策适用于211平方公里“北改”区域，土地利用、项目报建、房屋征收、财政税收政策适用于211平方公里“北改”区域中的“四轴四片”范围内金牛区、成华区所辖行政区域。在实施时间方面，文件明确“自发文之日起施行，有效期5年，其中土地政策先试行2年。”
《意见》分为规划管理政策、土地利用政策、项目报建政策、房屋征收政策和财政税收政策共五大方面，市北改办、市级相关部门就各项政策进行了解读。
“北改”政策解读
A
规划管理政策
实现城市形态与项目管理的有机结合
原文
（一）实行规划前置服务。按照《成都市城市总体规划（２００８-２０２０）》中心城区“北改”区域优化方案（以下简称“北改”区域优化方案），经确定的“北改”项目区提前组织编制项目区实施规划。根据控制性详细规划和审批通过的项目区实施规划， 对项目业主提供项目书面咨询规划条件，作为项目测算和融资质押的规划依据。
（二）优化规划项目审批。“北改”区域内所有建筑项目由相关市规划分局依据控制性详细规划、项目区实施规划和规划条件实施规划管理，经区政府审查同意并签发后，由市规划分局办理项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
（三）科学确定规划条件。“北改”区域优化方案与“北改”产业发展规划应密切衔接，充分发挥规划在政策引导和资源配置方面的作用。区政府根据“北改”区域优化方案、产业发展规划和控制性详细规划，组织编制规划所确定的更新区和改旧区的实施规划，市规划局会同区政府审查实施规划，审查通过并报市政府批准后纳入控制性详细规划，作为“北改”项目规划管理的依据。“北改”项目的具体规划指标由审定的项目区实施规划确定。
（四）促进公共配套。为确保各项配套设施建设，“北改”更新区、改旧区的居住区改造项目中，除规划确定的市级公共配套设施外，其他公共配套设施所需空间或土地资源由项目区公摊，公共配套设施的项目、位置、规模由控制性详细规划及项目区实施规划确定。为提高土地使用效率，在制定实施规划时，允许更新区、改旧区内的街道办事处、社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、文化活动中心、文化站、综合健身馆、公厕、农贸市场等公共配套设施在符合国家规范前提下采取叠建的方式进行规划设计。
（五）提高违法建设查处效率。为确保违法建设查处的及时性、有效性，在金牛区、成华区“北改”区域内实行市规划局与区政府联合执法的违法建设查处工作机制，区政府可直接参与违法建设的查处工作，并应积极配合规划执法。
解读
●问：高质高效推进“北改”工作，规划是前提，在本次“北改”规划管理政策中有哪些特色和亮点？
答：规划政策的一大特色是要求“北改”项目区编制实施规划，亮点在于实现城市形态与项目管理的有机结合，借“北改”契机塑造城市特色，提升城市品质。
●问：通过“北改”规划管理政策，未来北城将呈现出怎样的面貌？
答：未来北城将通过规划构建“16横12纵”内连外通的骨干道路网，建设12个产业功能区及“三湖三山、两片九廊”的蓝脉绿网，形成“一廊五区两园”历史文化集聚区（带）以及文化产业中心，实现北部城区功能复合、配套完善、绿色交通、安居宜人，建设成为产业现代化、形态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的成都市北部副中心。
B
土地利用政策
土地利用政策鼓励社会资金参与改造
原文
（一）采取多种方式供地。“北改”区域内改造整理出来的土地用于经营性项目开发建设的，根据产业政策、项目特点分别采用方案招标、拍卖、挂牌等多种方式供地。其中，符合城市规划且按改造计划需安置原地返迁居民的住宅兼容商业用地， 其兼容商业不小于４０％的，经向省国土资源厅备案后可采取挂牌方式出让；经产业主管部门认定的重大产业项目用地，招标方案经项目所在地区政府常务会议审定通过后，根据规划条件，结合方案可采取招标方式出让；危旧房、特殊地段、重要节点、片区改造项目用地，招标方案经项目所在地区政府常务会议审定通过后，经市规划、国土、房管部门同意，根据规划条件，结合方案也可采取招标方式出让。
土地使用权人原址用地因政府原因规划用途调整为公园、绿地、公建配套设施的，在项目所在地行政区内按照公平原则，经协商可采取等价置换其他现有建设用地的方式进行处置。
（二）鼓励社会资金参与改造。 整体改造项目应通过招标方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内95％的房屋已办理房屋登记事项时，市国土局根据房管部门登记情况，按照“地随房走”原则，将分散的土地证归宗，为实施主体办理土地出让和土地变更登记手续。
（三）实施整体规划统一建设。土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地的，由市规划局出具整合意见函，经市国土局同意后，被整合土地可以协议出让方式供地。自有土地面积不大于9000平方米的，被整合土地面积最大可达3000平方米；自有土地面积大于9000平方米的，被整合土地面积原则上不超过自有土地面积的1/3，且最大整合面积不超过6000平方米。
（四）支持和鼓励国有存量土地再次利用。
１、企业利用自有存量土地进行开发建设，涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的，根据项目实施进度计收土地出让收入。企业在2012年内、2013年内、2014年内、2015年内拆迁量达到应拆建筑面积50％的，市政府分别按双评估价差30％、40％、50％、60％计收。
２、政府平台公司或社会投资主体参与“北改”，改造整理出来的土地以招拍挂方式供地的，土地成交价款在收取土地出让金后，其余部分按照市政府《批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知》（成府发〔2011〕26号）规定，作为土地整理开发成本和合理投资回报从基金预算中安排返还项目实施主体。其中，2012年内、2013年内、2014年内、2015年内土地上市的，分别按新规划条件基准地价的5％、10％、20％、30％收取土地出让金。
３、经政府批准的以住宅为主的片区整体改造项目， 按照“地随房走”方式办理土地出让和土地变更登记手续时，涉及土地使用权类型和规划条件改变的， 按照项目实施进度计收土地出让收入。企业在2012年内、2013年内拆迁量达到应拆建筑面积50％的，分别按新规划条件基准地价的15％、20％收取土地出让收入。
按以上三种方式实施改造的，在缴纳相关费用后，市国土局按土地出让最高年限办理土地变更登记。采取第一、第三两种方式实施改造，建成后自持物业产权不低于70％的城市综合体、商务楼宇等产业化项目，土地出让收入按上述标准应计收总额的９０％收取。
（五）支持企业加快开发建设。为支持企业盘活利用存量土地，在2014年6月底以前，对出让取得开发用地使用权的企业，可通过土地使用权加名、联建、转让等方式进行合作、联合或并购开发，市国土局为其办理土地使用权变更登记手续。
解读
●问：《意见》中其他政策有效期为5年，只有土地政策先试行2年，这是否意味着土地政策有效期只有2年，这样安排是出于什么考虑？
答：是的，《意见》中只有“土地利用政策”是先试行2年，规划、报建、财税等政策都是5年，这样做的本意是，我们将根据北城改造的推进情况，在一定的时期对土地政策运行情况进行评估。换句话说，2年后，土地政策有可能与现行的政策会有变化，但具体怎么调整，将在我们对前2年的推进情况进行评估后再确定是继续沿用还是另行调整。在这里，我们向社会呼吁，希望“北改”范围内的个人和企事业单位，能够积极并早日参与到“北改”工程中来，大家一起又好又快打造成都的新城北。
●问：在“北改”基本原则中提到鼓励社会资金参与，在“土地利用政策”也有提及，那么在具体政策中是如何体现的？
答：“土地利用政策”第二项即是“鼓励社会资金参与改造”，其中新提了“地随房走”原则，即由政府确定的实施单位对改造范围内的房屋收购后，收购人可向规划部门申请该片区的规划条件，按城市规划要求进行改造。房管部门办理房屋登记事项后，国土部门将分散的土地证归宗，为收购人办理土地出让和土地变更登记手续。由于“北改”区域内已经形成许多分割成很小的区域，不利于进行整体规划建设，通过“地随房走”原则和第三项“实施整体规划统一建设”，可以整合边缘的土地，不仅使“北改”更深入、更多居民享受“北改”惠民政策，还可以科学整理土地资源，吸引社会资金参与北城改造。
●问：由于是旧城改造，“北改”区域内有许多存量土地，如何再利用好这些土地资源？
答：在“北改”政策中，对一些企业无力自行开发的存量土地，政策规定可以以加名联建的方式，引入其他社会资金进行联合开发。这样做，就是为了给社会资金的引进创造良好的环境，支持企业盘活利用存量土地。
●问：“北改”区域中有许多大型企业、事业单位，如何在土地政策上吸引他们全力参与“北改”工作？
答：“北改”区域中有许多大型企事业单位，按照他们当前的土地用途，大部分是不能用作开发项目的。如果要按现行城市规划用途进行改造，必须按土地用途改变前后的双评估价差缴纳土地出让金。在尊重企事业单位意愿的前提下，为吸引他们全力参与“北改”工作，政策充分体现让利于民，让利于企业，文件明确土地出让金的收取，可根据拆迁进度和拆除时间，按双评估价差的30%-60%计收，在土地出让金收取上，全市最优惠的两轴四片项目是按双评估价差收取60%的土地出让金，在此次“北改”项目中，我们在这方面优惠较大，最低的只按双评估价差的30%收取。
C
项目报建政策
安置“北改”区域内居民的安置房免交报建费
原文
（一）分类分期减免报建费用。用于安置“北改”区域内居民的安置房，可享受经济适用房建设政策，免交报建费。
单位自建房可按拆除产权面积的1.5倍免征报建费， 超出部分面积以及通过公开出让方式取得土地进行开发的项目在2014年12月 31日前报建的，按120元／平方米的标准缴纳报建费，在2015年12月31日前报建的，按140元／平方米的标准缴纳报建费，在2016年1月1日后报建的，不享受报建费减免。
（二）精简项目报批审查环节。重点项目在取得土地相关手续以及规划总平通过规划部门审批的前提下，经项目所在地区政府同意，报市建委批准后可先行实施。涉及国有存量土地再次利用的建设项目，应当按照国家规定修建人防工程，确实达不到修建条件、经人防部门审查批准缴费易地建设的项目，按50％的标准缴纳人防工程易地建设费。
解读
●问：项目报建政策主要有哪些特点？它将如何促进“北改”工程的开展？
答：项目报建政策重点体现了针对性和时效性。就针对性而言，具体体现在两个方面。一是对安置“北改”区域内居民的安置房，我们参照经济适用房的标准，免交报建费。二是在“北改”范围内国有企业事业单位较多，有些企业规模大、负担重，我们鼓励企业在符合规划的前提下自主改造，因此，对单位自建房政策有针对性地提出可按拆除产权面积的1.5倍免征报建费，超出面积部分以及通过公开出让方式取得土地进行开发建设的，按照不同的标准收取。政策的另一特点就是体现了时效性，按照“先改受益、红利递减”原则，对愿改、先改的项目，根据报建时间的早晚对报建费的收取也有差别，以房地产开发为例，如果开发企业在2014年底以前报建的，我们按照120元/平方米收取报建费，2015年底前就变成了140元/平方米，如果在2015年以后报建的，就不享受报建费优惠，这样做的目的，就是鼓励企业先动起来，争取早出实物、早见成效，这也是广大老百姓所期盼的。
D
房屋征收政策
房屋征收政策让先改者受益
原文
（一）严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。将模拟搬迁作为城市房屋征收的重要环节，坚持阳光搬迁，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意见， 做好民意调查工作。改造范围内95％以上住户签订模拟搬迁协议的，可启动房屋征收程序，由区政府做出房屋征收决定。在征收补偿方案确定的签约期限内仍达不成补偿协议，由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。
（二）坚持统一的城市房屋征收补偿标准。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估。严格执行市房管局《关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知》（成房发〔２０１１〕５４ 号） 规定，坚持统一的征收补偿标准。被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换。征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
（三）妥善处置直管公房。征收直管公有住宅，承租人要求继续承租的，按原计租面积对承租人进行安置。承租人申请购买原承租房，经房屋产权人同意，可按相关规定购买；征收直管公有非住宅，原则上实行产权调换安置，对确无条件实行产权调换安置的，实行货币补偿安置，货币补偿费按产权人50％、承租人50％的比例分配，终止租赁关系。
（四）支持选择货币化方式的居民购房。选择货币补偿安置的居民，可凭房屋补偿协议再新购普通商品住房。对符合住房保障条件的住户，可优先配租配售保障性住房。
解读
●问：“房屋征收政策”是我们“北改”区域内涉及改造的每一位老百姓最关心的问题，我们在制定政策之初是怎么考虑的呢？
答：北部城区存在基础设施短缺、产业业态低端、城市形态老旧、综合治理任务艰巨等特点，为改善城北区域民生，提高成都整体现代化、国际化水平，实施“北改”工程非常必要和紧迫。在制定房屋征收政策时，《意见》在充分尊重民意、坚持居民自愿的基础上，把握了“先改受益”的原则，注重处理好有所改与有所不改的关系。充分发挥政策杠杆作用，对愿改、先改的市场商圈和老旧社区，在政策上给予倾斜和扶持，让先改者受益。
●问：第一条提出了“改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，可启动房屋征收程序，由区政府做出房屋征收决定。”这该如何理解？
答：模拟搬迁能充分发挥群众主体作用、激发群众参与热情、有效减少矛盾纠纷。通过总结近年来我市实施模拟搬迁的成功经验，以现行房屋征收政策为基础，《意见》规定将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节，坚持阳光搬迁，充分尊重民意。改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议，即体现了大多数居民的意愿，这时可启动房屋征收程序，由区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《征收条例》）等法规政策做出房屋征收决定。经依法提供征收补偿并充分协商，在征收补偿方案规定的签约期限内仍达不成补偿协议的，由区政府作出补偿决定，必要时申请启动司法强制执行程序，以维护征收范围内大多数居民的合法权益。
●问：第二条提到了“坚持统一城市房屋征收补偿标准”，这是怎么考虑的？
答：2008年以来，我市先后出台了《关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》（成办发〔2008〕75号）、《关于进一步规范城镇房屋拆迁工作的通知》（成办发〔2009〕74号）及若干配套文件，将拆迁标准统一为“被拆迁房屋补偿、政策性补偿、政策性补助、政策性补贴、提前搬迁奖励”五项费用构成，彻底扭转了过去“钉子户吃糖、老实人吃亏”的不良局面，有效减少了矛盾纠纷，取得了良好的社会效果。
《征收条例》出台后，我市制定了《关于贯彻落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的暂行意见》（成办发〔2011〕71号）及若干配套文件，继续坚持统一补偿标准、推行阳光操作，推动了我市房屋征收与补偿工作的有序开展。这次在“北改”项目中，《意见》再次强调“政策尺度统一”，统一征收补偿标准，其目的就是要坚持“一把尺子量到底”，避免不同项目之间相互攀比，保证补偿工作公开、公平、公正进行。
●问：《意见》对直管公房的补偿问题有了新的规定，主要体现在哪里？
答：以往的城市房屋拆迁和房屋征收政策中，规定直管公有住宅的承租人可经房屋产权人同意，按相关规定申请购买原承租房，由拆迁人或房屋征收部门对购房人给予补偿。对于直管公有非住宅，则实行产权调换，由拆迁人或房屋征收部门按原计租面积提供公有非住宅，由承租人继续承租。
这次在“北改”项目中，《意见》规定征收直管公有非住宅的，原则上实行产权调换，但对确无条件实行产权调换的，实行货币补偿，货币补偿费按产权人50%、承租人50%的比例分配，终止租赁关系。
E
财政税收政策
今年拟安排基础设施建设资金10亿元
原文
（一）加大市级财政资金支持力度。在市级财政已安排“北改”工程项目资金11.8 亿元的基础上，2012年拟再安排“北改”工程基础设施建设资金10亿元，共计21．8亿元，其中部分资金以资本金的形式注入市级政府投资公司，放大资金乘数效应，着力保障“北改”工程资金需求。
（二）加大土地政策支持力度。国有存量土地再次利用的土地出让收入（含土地出让价款、划拨补办出让、土地用途改变、增容等收取的费用）市级财政不再参与分享，全部缴入区级财政，由区级财政按规定提取相关费用后，专项安排用于“北改”工程建设。
（三）加大市、区财政统筹力度。市、区两级政府财政在公共财政预算和政府性基金预算编制和执行中，要加大财政统筹力度，调整支出结构，切实加大对“北改”工程资金的投入。
（四）统筹安排基础设施建设专项资金。市级财政在金牛区、成华区“北改”区域内新征土地收取的２５万元／亩基础设施建设专项资金全部安排用于“北改”基础设施建设。
（五）部分返还报建费用。对金牛区、成华区“北改”区域内收取报建费的50％由市级财政返还给项目所在地区政府，专项安排用于“北改”工程建设。
（六）实行税收优惠。“北改”区域内旧城改造项目的安置住房和通过收购筹集安置房源的，按照财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）规定执行， 即免征城镇土地使用税和印花税，增值额未超过扣除项目全额20％的，免征土地增值税。
解读
●问：“北改”五年里，以区政府为实施主体的项目很多，请问市财政对区县有哪些支持呢？
答：政策对金牛、成华两区在财力上给予了很多扶持。首先，市级财政在已安排“北改”工程项目资金11.8亿元的基础上，2012年拟再安排“北改”工程基础设施建设资金10亿元，共计21.8亿元，其中部分资金以资本金的形式注入市级政府投资公司，放大资金乘数效应，着力保障“北改”工程资金需求。其次，政策规定，国有存量土地再次利用的土地出让收入，市级财政不再参与分享，全部缴入区级财政，由区级财政按规定提取相关费用后，专项安排用于“北改”工程建设。再次，政策还规定，市级财政在金牛区、成华区“北改”区域内新征土地收取的25万元/亩基础设施建设专项资金全部安排用于“北改”基础设施建设。对金牛区、成华区“北改”区域内收取报建费的50%由市级财政返还给项目所在地区政府，专项安排用于“北改”工程建设，可以说，市财政对两区的支持力度是非常大的。
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“北改”分三步实施 今年6月底前完成规划
《关于大力实施“立城优城”战略全面推进北城改造工作的意见》出台
日前从市北改办获悉，《市委、市政府〈关于大力实施“立城优城”战略全面推进北城改造工作的意见〉》（以下简称《意见》）已经出台。
《意见》分为总体要求、基本原则、总体目标、实施步骤、工作任务、保障措施六大部分。其中总体目标中提出到2017年，建成产业现代化、形态国际化、环境生态化，凸现鲜明成都文化特色的新城北。
明确了具体的工作目标，包括按照规划完成市政基础设施建设，形成畅通有序的交通体系，加快污水处理系统建设，实现管线和架空缆线下地埋设；片区形态显著改善，按照片区城市设计，对主要街道实施综合整治，加强片区生态建设，实施重要节点景观建设，美化城北人居环境；服务功能明显增强，优化公共服务设施布局，推进公共服务设施建设，增强社会服务和管理能力，提高管理水平；产业结构全面提升，坚持把产业发展作为“北改”的内核，调整优化产业结构，重点发展现代商业、都市旅游业、文化创意产业、新兴房地产业，加速形成城市高端形态。
实施步骤中则明确“北改”分为规划、实施、总结三大阶段。规划阶段要求在今年6月底前完成实施规划以及交通、产业、文化、生态等专项内容和重大项目的规划设计。2012年3月至2016年12月为实施阶段，优先实施基础设施建设和公建配套建设，启动或完成片区整治等重大项目建设，完成拆迁安置工作，加快片区有关企业调迁，优化产业结构，形成完善的城市功能，全面提升城市整体形态。2016年12月至2017年12月为总结阶段，主要督促收尾项目顺利完成，形成北部城区改造长效管理机制，总结改造经验，表彰先进。
责任编辑：
刘怡
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